Schutz vor Schrottimmobilien – so schützen Sie Ihre Geldanlage

Schrottimmobilien Wer Immobilien erwirbt, möchte sich damit häufig eine Vermögensanlage oder eine Altersvorsorge aufbauen. Leider werden allerdings seit den 90er Jahren auch immer häufiger sogenannte Schrottimmobilien veräußert. In diesem Fall ist der Verkehrswert des Objektes deutlich geringer als der Kredit, der für den Kauf der Immobilie überhaupt aufgenommen wurde. Durch diese Negativrechnung kann es im Falle eines Verkaufs oder einer frühzeitigen Verwertung zu einer existenzbedrohenden Situation kommen. Bereits hunderttausende Personen mussten derartige Verluste hinnehmen, die von Schrottimmobilien ausgehen.
Über den Artikel
  • Entscheidungshilfen für Immobilien als Wertanlage
  • Kaufpreis
  • Mieteinnahmen
  • Wert der Immobilie
  • Steuervorteile
  • Finanzierung & Eigenkapital

Wir möchten Ihnen an dieser Stelle eine Hilfestellung an die Hand geben, wie Sie Immobilien einschätzen können, um herauszufinden, ob das Objekt empfehlenswert oder die Risiken untragbar sind. Es geht bei dieser Hilfestellung allerdings konkret um eine Kapitalanlage und um Wohnungen, die vermietet werden sowie nicht neu hergestellt sind (kein Neubau).

Um den Verbraucherschutz der Senatsverwaltung für Justiz und Verbraucherschutz zu stärken, möchten wir mit diesen Hinweisen verhindern, dass Sie auf unseriöse Vertriebsorganisationen setzen, deren einziges Ziel darin besteht, überteuerte oder ungeeignete Eigentumswohnungen zu veräußern.

Wir verraten Ihnen in diesem Leitfaden, welche Kriterien beim Kauf einer Eigentumswohnung relevant sind, damit Ihre Investition geschützt bleibt. Natürlich erheben die genannten Punkte allerdings keinen Anspruch auf Vollständigkeit.

Angebote genau prüfen: Einen Hinweis möchten wir noch vorweg mitteilen: Es wird beim Kauf einer Kapitalanlage immer gewisse Verlustrisiken geben, die aus der Substanz-Veränderung oder den Marktpreisen resultieren. Um dennoch zu entscheiden, ob die Immobilie einen Kauf wert ist, müssen viele Einzelheiten betrachtet werden. Es ist daher wichtig, dass Sie die Immobilie und deren Werte genau prüfen sowie eine konkrete Rechnung aufstellen. Auch mit diesen Tipps kann es keine absolute Sicherheit geben, dennoch ist es wichtig, die nachfolgenden Aspekte einzubeziehen.

1. Kaufpreis der Immobilie

Der erste und einer der wichtigsten Faktoren beim Kauf einer Immobilie ist natürlich der reine Kaufpreis. Es geht beim Kaufpreis aber nicht nur um den Kaufpreis, der im Vertrag genannt ist, denn zusätzlich kommen noch viele weitere Kosten auf Sie zu, die definitiv mit einkalkuliert werden müssen.

  • Kaufpreis, der im Vertrag genannt ist. Dieser setzt sich normalerweise aus dem Kaufpreis zusammen, der an den Verkäufer geht, zusätzlich aus einem Betrag, der an die Bank zur Ablöse von Grundpfandrechten (z.B. Grundschulden oder Hypotheken) gezahlt wird.
  • Dazu muss die Grunderwerbssteuer gezahlt werden, die je nach Stadt anders aufgestellt ist. Seit dem 01.01.2017 (Stand 02/2018) erheben die nachfolgenden Bundesländer folgenden Steuersatz:- 3,5 Prozent: Bayern, Sachsen
    4,5 Prozent: Hamburg
    5 Prozent: Sachsen-Anhalt, Bremen, Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen
    6 Prozent: Berlin, Hessen
    6,5 Prozent: Brandenburg, Thüringen, Saarland, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein
  • Dazu kommt das Maklerhonorar, welches allerdings durchaus verhandelbar ist. Der Prozentwert kann bis zu 7,14 Prozent des Kaufpreises betragen. Je nach Bundesland zahlt die Provision in der Regel der Käufer, oder der Betrag wird sich meistens zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
    • Käufer zahlt: Berlin, Brandenburg, Bremen, Hessen, Hamburg
    • Käufer und Verkäufer zahlen gemeinsam: Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen, Bayern, Rheinland-Pfalz, Saarland, Schleswig-Holstein, Mecklenburg-Vorpommern, Thüringen, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Baden-Württemberg
  • Der nächste Posten sind die Kosten für den Notar und das Grundbuch. Die Gebühren sind abhängig des Immobilien-Kaufpreises und richten sich außerdem danach, welche Tätigkeiten tatsächlich angefallen sind. Mit Stand 02/2018 gilt die Gebührenordnung vom 01.08.2013 – demzufolge liegen die Kosten für diese beiden Posten bei etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises (etwa ein Prozent entfallen auf den Notar und ca. 0,5 Prozent auf die Kosten für das Grundbuch).
  • Sollte eine Teilungserklärung nötig sein, werden auch hierfür Kosten fällig. Wichtig ist, für die Teilungserklärung (mit allen Nachträgen) eine entsprechende Prüfung vornehmen zu lassen und ggfls. auch einen Fachmann hinzuzuziehen.
  • Sollten Sie eine Finanzierungsvermittlung in Betracht ziehen, ist vor allem die Provision relevant. Im Bereich von Lebens- oder Rentenversicherungen werden oftmals gut und gerne etwa vier Prozent der Versicherungsprämie fällig – so lässt sich ein erster Anhaltspunkt für die eventuelle Höhe der Provision erkennen.
  • Sollten Sie die Kautionen der Mieter nicht vom Verkäufer erhalten, müssen Sie diese Beträge später an die Mietparteien zahlen und entsprechend einkalkulieren.

Nicht nur die Wohnungs-, sondern auch die Hausqualität beachten

Legen Sie sich eine Eigentumswohnung zur Vermietung zu, so sind Sie nicht nur für die Kosten innerhalb dieser Wohnung zuständig, sondern anteilig auch für Kosten, die das Haus betreffen. Es ist daher wichtig, sich auch über die Qualität und den Zustand des Hauses bewusst zu sein, in den Sie investieren möchten.

  • Sehen Sie sich beim Haus vor allem das Dach an, achten Sie dabei auf einen eventuellen Holzbock. Auch der Keller ist wichtig und sollte genauestens inspiziert werden. Dabei sollten Sie nach dem „Zwei Augen sehen mehr als zwei Augen“-Prinzip vorgehen und eine Person Ihres Vertrauens mitnehmen und im Zweifelsfall damit auch einen Zeugen zur Hand haben.
  • An einem weiteren Besichtigungstag sollten Sie nicht mit einem Vertrauten, sondern stattdessen mit einem Fachmann vorbeikommen und ebenso vorgehen.
  • Verlangen Sie vom Verkäufer die Protokolle der Eigentümerversammlungen für mindestens die drei letzten Jahre. Hierdurch können eventuell geplante oder anstehende Investitionen oder Reparaturen, aber auch häufiger Streit unter den Mietern, aufgedeckt werden.
  • Lassen Sie sich den Betrag der bereits angesammelten Instandhaltungsrücklagen der Eigentümergemeinschaft nicht nur nennen, sondern nachweisen. Wenn es zu einer nicht vorhergesehenen Reparatur kommt und nur ein paar tausend Euro vorhanden sind, müssen Sie unter Umständen mit einer Sonderumlage rechnen.
  • Ist die Hausverwaltung unabhängig vom Verkäufer? Sie sollten die Hausverwaltung sowie auch den Hausmeister kontaktieren und – am besten ohne Makler oder Verkäufer-Vertreter – mit ihnen sprechen.
  • Gehen Sie auch bei den Nachbarn vorbei und fragen Sie höflich nach der Situation im Haus und weiteren Details. Auch die Eigentümer der anderen Wohnungen innerhalb der Anlage sollten kontaktiert werden.
  • Wenn mündliche Zusagen getroffen wurden, sollten diese unbedingt auch schriftlich im Kaufvertrag bestätigt werden, da mündliche Aussagen stets schwer zu beweisen sind.
  • Überblicken Sie neben dem Haus auch die Umgebung, allerdings sollten Sie diese nicht mit dem Auto, sondern lieber zu Fuß erkunden. Beachten Sie auch, dass Sie an mehreren Tagen und zu verschiedenen Tageszeiten (auch Nachtzeiten und am Wochenende) vorbeischauen, um die Atmosphäre zu erleben. Stellen Sie sich die Frage, welche Angebote vorhanden sind und ob sich ein Mieter dort wohlfühlen würde.
  • Nehmen Sie entsprechend viele Vergleiche vor, denn nur so können Sie die größte Sicherheit erlangen. Zeitungen, Internetportale, Marktberichte der Immobilienverbände und weitere Anlaufstellen bieten zahlreiche Angebote. Nehmen Sie sich auf jeden Fall Zeit und lassen Sie sich keinesfalls zu einem schnellen Kauf drängen. Lassen Sie sich auch nicht unter Druck setzen, indem der Verkäufer Ihnen mitteilt, dass noch andere Käufer Interesse haben oder den Zuschlag bis zu einem bestimmten Datum erhalten. Erst, wenn Sie sich ausreichend über die Situation informiert und eine entsprechend Marktübersicht haben, sollten Sie ein gutes Angebot erstens erkennen und können zweitens dann auch einmal zügiger zuschlagen. Gerade für einen Einsteiger kann dies aber gefährlich sein, da viele Angebote auf den ersten oder zweiten Blick verlockend aussehen und Sie zusätzlich zum schnellen Handeln gedrängt werden. Lassen Sie sich Zeit!

Durch diese Informationen können Sie in etwa beziffern, welche und wie hohe Kosten, zusätzlich zum Kaufpreis, noch auf Sie zukommen. Am besten ist es, für Ungewisses noch einen zusätzlichen Puffer einzukalkulieren.

2. Mieteinnahmen – diese Punkte sollten Sie beachten

Bei den Mieteinnahmen geht es konkret um Ihren persönlichen Erfolg, den Sie mit der Wohnungsanschaffung erwirtschaften können. In diesem Abschnitt gehen wir noch nicht auf die entsprechenden Steuervorteile, sondern erst einmal nur auf die Einnahme durch die Miete ein. Ihre Aufgabe ist es, die Nettokaltmiete (nicht die gesamte Miete) zu ermitteln, die in der heutigen Zeit realistisch ist und die Sie auch langfristig gesehen erhalten werden:

  • Der aktuell bestehende Mietvertrag sollte Ihnen in Kopie ausgehändigt werden sowie auch eventuelle Vereinbarungen zur späteren Mieterhöhung.
  • Lassen Sie sich durch Kontoauszüge belegen, dass die genannte Miete auch wirklich überwiesen wurde. Sollte es Probleme mit Mietern geben, von denen Sie nichts wissen, wären Räumungsklagen nicht nur teuer, sondern auch langwierig.
  • Prüfen Sie auch in der Mieterakte, ob es in der Vergangenheit Probleme gegeben hat (z.B. Mietminderungen, Mängel-Korrespondenz, Streit etc.). Selbst, wenn der bisherige Vermieter verspricht, dass der Mieter bald auszieht, sollten Sie derartigen Aussagen niemals Vertrauen schenken.
  • Kontaktieren Sie die Hausverwaltung sowie Nachbarn und hinterfragen Sie, wie häufig es bereits einen Mieterwechsel gegeben hat.
  • Fragen Sie außerdem nach Mietminderungen der letzten Jahre und welche Gründe es hierfür gegeben hat.
  • Das Wichtigste ist außerdem, mit dem derzeitigem Mieter der Wohnung zu sprechen, da er auch zukünftig eventuell Ihr wichtigster Kontakt wird.
  • Der Mietspiegel gibt Auskunft darüber, wie die Ihnen genannte Miete in Relation zu weiteren dortigen Mieten steht.
  • Sollte die Wohnung derzeit nicht vermietet sein, muss der aktuelle Leerstand im Haus betrachtet werden – auch angrenzende oder umgebende Häuser sind relevant. Wer kümmert sich aktuell um die Neuvermietung und hat die Person bereits Erfahrung? Um herauszufinden, wie viele Interessenten es für diese Wohnung geben könnte, lässt sich eine Internet- oder Zeitungs-Anzeige schalten oder ein Makler (zertifiziert nach EN DIN 15733) eingeschaltet werden.
  • In gewissen Situationen dürfen Sie die Miete erhöhen. Das ist frühestens 15 Monate nach der letzten Mieterhöhung oder nach dem Einzug des Mieters möglich und nur bis zum Stand der ortsüblichen Vergleichsmiete (Stichwort Mietspiegel). In drei Jahren darf der Aufschlag 20 Prozent nicht übersteigen, teilweise liegt diese Kappungsgrenze auch bei 15 Prozent. Der Bundesgerichtshof hat zudem entschieden, dass die Mieterhöhungs-Grundlage die tatsächliche Wohnfläche ist. Der Mieter hat allerdings die Möglichkeit, die Mieterhöhung abzulehnen bzw. die Zustimmung zu verweigern, woraufhin Sie als Vermieter die Zustimmung einklagen müssen. Sie sollten daher lieber davon ausgehen, die aktuelle Miete zu behalten und nicht stressfrei erhöhen zu können.
  • Abgesehen von der Nettokaltmiete zahlt der Mieter an Sie auch eine Vorauszahlung für die Nebenkosten. Diese Kosten und die Verwaltungskosten sowie die Kosten für Instanthaltungsrücklagen sind in der Wohngeldzahlung enthalten. Sie sollten sich daher die letzten zwei Wohngeldabrechnungen vom Vermieter vorlegen lassen und ermitteln, welche Kosten nicht auf die Mietpartei umlegbar sind. Um die Rendite zu berechnen, müssen Sie diese ermittelten Kosten daher von der Nettokaltmiete abziehen.

Mithilfe dieser Aspekte lässt sich die langfristige und vor allem realistische Nettokaltmiete für die eventuell gekaufte Wohnung errechnen. Dabei sind alle diese Schritte sehr wichtig und sollten sorgfältig untersucht werden, da Verkäufer hier gerne mal ein wenig zu viel versprechen.

3. Immobilienwert – so errechnen Sie den Ertragswert

Um den Wert einer Immobilie zu bestimmen, kommen bestimmte Berechnungen zum Einsatz, sowohl der Ertragswert als auch weitere Faktoren. Diese möchten wir Ihnen nachfolgend im Detail vorstellen.

Ertragswert errechnen – einfache Formel für eine grobe Schätzung

Das Berechnen eines geschätzten Immobilienwertes ist nicht schwer und anhand einer einfachen Formel möglich, sofern Ihnen die Nettokaltmiete bekannt ist. Nehmen Sie diesen Wert mal Zwölf und Sie erhalten die Jahresnettokaltmiete. Bei diesem Betrag handelt es sich um die jährlichen Einnahmen ohne Heizung und weitere Nebenkosten.

Handelt es sich allerdings nicht um einen Nettokaltmietvertrag, sondern um einen Bruttokaltmietvertrag (das ist vor allem bei älteren Verträgen oft der Fall), muss erst einmal ein kalkulatorischer Betrag X für die Betriebskosten der Immobilie abgezogen werden. Hierfür sollten Sie als Faustformel mindestens 2,5 Euro pro Quadratmeter der Wohnfläche abziehen.

Um den Ertragswert einer Immobilie zu berechnen, kommt nun folgende Rechnung zum Einsatz:

FormelBeispiel
Jahresnettokaltmiete x Faktor 12-18 (je nachdem, ob günstiger oder höher angesetzt)Monatliche Kaltmiete: 500 Euro
Jährliche Kaltmiete: 500 Euro x 12 = 6.000 EuroGünstiger Ertragswert: Jahresnettokaltmiete x 12 = 72.000 EuroHöherer Ertragswert: Jahresnettokaltmiete x 18 = 108.000 Euro
Gut zu wissen: Es gibt natürlich auch Einzelfälle, in denen der Faktor X durchaus auch höher liegen kann, wenn sowohl die Miete niedrig und die Lage sehr gut ist. Auf der anderen Seite gibt es auch eher einfache oder nicht ganz so beliebte Lagen, kombiniert mit hohen Mieten, bei denen der Ertragswert dagegen auch geringer ausfallen kann.

Der Ertragswert setzt sich also aus den folgenden Kriterien zusammen:

  • Lage der Immobilie
  • Marktlage
  • Mieten der Zukunft

Generell werden bereits vermietete Wohnungen in der Regel günstiger angeboten, da Selbstnutzer die Immobilie regelmäßig nicht kaufen möchten. Ein geschickter Verkäufer möchte einem potenziellen Käufer daher vielleicht einreden, dass ein wesentlich teurerer Weiterverkauf nach dem Mieter-Auszug möglich ist. Beachten Sie allerdings, dass Sie das Recht des Mieters schützen müssen und Sie als Vermieter verpflichtet sind, sich an das deutsche Mietrecht zu halten. Das bedeutet, dass Mieter nicht einfach vor die Tür gesetzt werden können. Sollte die Miete also schon recht niedrig sein, können Sie davon ausgehen, dass der Mieter sehr wahrscheinlich auch nicht freiwillig ausziehen wird. Sie sollten daher prüfen, ob diese Miete auch tatsächlich die zukünftigen Mieten abdecken wird.

Kleiner Tipp: Ein professioneller Immobilienmakler oder ein Sachverständiger kann in diesem Fall eine genaue Prüfung vornehmen.

Weitere Faktoren – Liebhaberobjekte für eine kleine Zielgruppe

Abgesehen vom Ertragswert gibt es noch weitere Punkte, die in Sachen Wert einer Immobilie zu beachten sind. Es gibt z.B. Objekte, die nur bei einem kleinen Teil an Interessenten auf Anklang stoßen und die daher als Liebhaberobjekte verkauft werden. In diesem Fall sollten Sie als noch nicht erfahrener Immobilienverkäufer eher Abstand nehmen.

Zusätzlich müssen auch werterhöhende Faktoren sowie wertvermindernde Faktoren beim Immobilienkauf einbezogen werden – zwei Punkte, auf die wir nachfolgend noch genauer eingehen.

Zusammenfassung zum Ertragswert: Wer relativ wenig Vermögen bzw. eigenes Kapital besitzt, für den ist der Ertragswert ein sehr wichtiger Anhaltspunkt, um die langfristige Finanzierbarkeit der Immobilie zu hinterfragen. Sie sollten daher immer den gesamten Kaufpreis (bzw. alle Kosten) dem Ertragswert gegenüberstellen. Blicken Sie auf den Unterschied dieser Werte und bewerten Sie, ob dieser Unterschied von den nun nachfolgenden Kriterien gerechtfertigt ist oder nicht.

4. Werterhöhende Faktoren – von der Ausstattung bis hin zur Wohnungslage

Viele Faktoren können bei einem Immobilienkauf werterhöhend sein, eine Wohnung also wertvoller machen, was sich vor allem positiv auf den Wiederverkauf auswirkt. Nachfolgend stellen wir Ihnen die wichtigsten werterhöhenden Faktoren im Detail vor.

Die Wohnungsausstattung

Die wohl wichtigsten Ausstattungsmerkmale einer Wohnung sind:

  • Aufzug bei Wohnungen in den oberen Stockwerken
  • und ein Balkon (oder eine Terrasse im untersten Stockwerk)

Abgesehen von diesen zwei Kriterien, die bei Nichtvorhandensein für potenzielle Mieter schon ein Ausschlusskriterium sein können, gibt es noch weitere Kriterien, mit denen ein Wiederverkauf deutlich einfacher wird.

  • neue und hochwertige Bäder
  • Einbauküchen (wobei es darauf ankommt, wie alt diese sind und ob sie mit oder ohne Geräte ausgestattet sind)
  • Energieeffizienz (prüfen Sie den Energieausweis – dieser muss Ihnen verpflichtend vorgelegt werden können)
  • Parkett, Stuck, originale Beschläge für Türen und Fenster sowie Kassettentüren
  • anstatt preiswerter, älterer Plastikfenster sind gut erhaltene und hochwertige Holz-Isolierfenster oder Doppelkastenfenster vorteilhaft
  • Klimaanlagen etc. (allgemein eine moderne Haustechnik)
  • großzügiges Platzangebot auf Terrassen oder Balkons
  • Zugang zum Garten
  • barrierefreier Ausbau
  • trockene und größere Lagerräume
  • Garagen

Die Lage der Wohnung

Nicht nur die Ausstattung selbst spielt beim Kauf (und beim späteren Wiederverkauf) einer Immobilie eine Rolle, sondern auch die Lage selbst. Liegt die Wohnung z.B. an einer lauten Straße, so wird ein Wiederverkauf eher schwierig. Werterhöhend sind dagegen folgende Eigenschaften:

  • Park-Nähe
  • gute Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel
  • generell eine ruhige Wohnlage
  • gute Möglichkeiten zum Einkaufen
  • generelle eine gute Infrastruktur (Ärzte, Schulen etc.)
  • gute und vielfältige Freizeit-Angebote

Zwar verbessern diese Kriterien generell die Vermietbarkeit eines Objektes, aber relevant sind diese Eigenschaften vor allem, wenn es um einen erneuten Wiederverkauf geht. Beachten Sie außerdem, dass Sie als Vermieter für die Instandhaltung der Wohnung verantwortlich sind, was unter Umständen hohe Kosten (z.B. für Klimaanlagen) nach sich ziehen kann. Auch Geräte, Teppichböden, Einbauküche und Co. müssen von Ihnen instandgehalten werden.

Eine Hausverwaltung oder ein Makler (spezialisiert auf Wohnungsvermietungen) kann Ihnen in diesem Fall aber auch konkrete Fragen beantworten, sollten Sie noch unsicher sein.

5. Wertmindernde Faktoren – von Feuchtigkeit bis hin zum fehlenden Kellerraum

So, wie es Faktoren gibt, die bei einer Vermietung oder einem Wiederverkauf werterhöhend wirken, so gibt es natürlich auch die gegenteiligen Faktoren. Sie sollten daher unbedingt Folgendes vermeiden:

  • schlechte Ausstattung (z.B. altmodische Heizungen oder Elektroanlagen)
  • schlechte Lage (z.B. an einer vielbefahrenen und damit lauten Straße)

Nehmen Sie allgemein eine Prüfung einzelner Faktoren vor, um sicherzugehen, dass Sie keinen größeren Nachteil übersehen. Nachfolgend bieten wir Ihnen eine praktische Liste zum Durchgehen:

  • Welche größeren Veränderungen sind im Gebiet geplant und könnten diese Veränderungen belastend auf das Wohnen einwirken?
  • Gibt es Belästigungen in Form von Gerüchen, Geräuschen oder allgemein Lärm, der aus dem Haus oder aus der Umgebung kommt? In diesem Sinne auch unbedingt an Flugrouten denken.
  • Ist eine Trittschalldämmung vorhanden?
  • Fallen Geräusche über die Abwasserleitungen an, die störend wirken können?
  • Weist die Wohnung (gerade im Winter) eine starke Verschattung auf, die sich negativ auswirken könnte?
  • Wurden schadstoffhaltige Baumaterialien, wie z.B. Asbest, verwendet?
  • Gibt es in der Wohnung oder irgendwo im Gebäude Feuchtigkeitsschäden oder Gefahr der Schimmelbildung?
  • Sind die Türen und Fenster mangelhaft und eventuell undicht?
  • Informieren Sie sich über das genaue Alter des Gebäudes und erfragen Sie auch, wann die letzte, umfangreiche Sanierung stattgefunden hat.
  • Wohnungen, die im Hinterhaus und vielleicht noch zusätzlich im Erdgeschoss liegen, sind oft schwerer zu vermieten und demnach auch preiswerter, erzielen beim Wiederverkauf aber ebenso einen niedrigeren Preis.
  • Der Kellerraum ist nicht individuell, geschweige denn abschließbar.
  • Die Deckenhöhe sollte möglichst hoch sein, da dies von Käufern bevorzugt wird, wohingegen sich niedrige Decken schlechter verkaufen.
  • Werfen Sie in der Wohnung auch unbedingt einen Blick aus jedem Fenster. Ist der Blick sehr eingeschränkt, nicht weit, sondern Sie blicken vielleicht direkt auf die nächste Hauswand, dann ist bei einem Wiederverkauf auch dadurch mit einem Preisabschlag zu rechnen.

Einige dieser wertvermindernden Faktoren sind im Ertragswert bereits berücksichtigt, daher sollten Sie nicht alle diese Einflüsse doppelt veranschlagen – sofern die Miete schon entsprechend niedrig ausfällt.

6. Ungeplante und unvorhergesehene Kosten einplanen

Im Leben ist nicht alles planbar und genauso ist es auch beim Immobilienkauf. Wir haben Ihnen zwar nun bereits viele Tipps mit an die Hand gegeben, um einen angemessenen Kaufpreis für eine Altbauwohnung zu ermitteln, allerdings kann es dennoch immer ungeplante Kosten geben. Um diese zu vermeiden bzw. zumindest zu reduzieren, können Sie noch die nachfolgenden Tipps umsetzen.

Einen Gutachter beauftragen

Abgesehen von den hier genannten Tipps kann ein Gutachter als Fachmann noch weitere Methoden anwenden, um den Wohnungswert zu ermitteln. Zum Einsatz kommen z.B. auch die Substanz- sowie die Sachwerte. Generell sind Wertgutachten, die durch einen Sachverständigen erstellt werden, eine sinnvolle, aber leider auch nicht gerade günstige Angelegenheit. Dennoch erleichtern Sie damit die Situation und schützen sich vor allem vor Überraschungen. Auch die Finanzierung bei einer Bank wird mit einem professionellen Gutachten erleichtert.

Auch die Bank erstellt jedoch Wertgutachten der Immobilie, um auch das eigene Risiko einer Finanzierung abschätzen zu können. Lassen Sie sich dieses erstellte Wertgutachten zeigen und mit Ihren eigenen Erfahrungen und/oder dem selbst beauftragten Gutachten vergleichen.

Wichtig: Auch mit einem Sachverständigen sind Sie vor Überraschungen beim Kauf einer Immobilie nie ganz sicher. Es kann hinter Abdichtungen, Deckenbalken und Co. immer ein paar versteckte Mängel geben (z.B. Hausschwamm), die vielleicht nicht auf den ersten Blick oder generell vorher erkennbar sind.

Genügend Reserven einplanen

Genau aus dem Grund, dass Sie trotz großer Vorbereitung und sogar einem Gutachten nicht alles planen können, müssen genügend Reserven für Überraschungen bereitliegen. Diese eventuellen ungeplanten und unvorhergesehenen Kosten müssen entsprechend eingerechnet werden.

Berechnen Sie einen zeitweiligen Mietausfall, wenn

  • Ihr Mieter nicht zahlen kann
  • Ihr Mieter die Miete mindert
  • Ihr Mieter überraschend auszieht
  • es zu einem Leerstand bis zur Neuvermietung kommt
  • Reparaturen bzw. Modernisierungen benötigt werden (sei es an der Wohnung oder am gemeinschaftlichem Eigentum)

Diese Risiken sind als recht hoch einzuschätzen, wenn die aktuelle Miete über dem dortigen Mietspiegel liegt.

Merke: Bei jeder Kapitalanlage müssen Sie mit Risiken rechnen. Das gilt sowohl für Immobilien, aber auch für Aktienkurse, die schwanken oder Fonds, die verschiedene und manchmal negative Renditen bringen. Sogar Staatsanleihen sind nicht immer sicher. So unterliegen auch Immobilien Schwankungen, weshalb eine finanzielle Vorsorge umso wichtiger ist.

7. Steuervorteile – häufig falsch berechnet und damit überschätzt

Wer sich eine Immobilie kauft und dabei vorrangig an die Steuervorteile denkt, der ist unserer Erfahrung nach mit der falschen Motivation zu Gange. Natürlich können Immobilien auch zu Steuervorteilen führen, doch das wäre kein alleiniges Argument, um sich eine Wohnung zu kaufen. Um überhaupt einen Steuervorteil zu erhalten, werden Verluste vorausgesetzt, was bedeutet, dass Sie (inkl. Abschreibungen) höhere Kosten als Einnahmen haben. Das allein ist schon Grund genug, um diese Situation gar nicht erst anstreben zu wollen. Natürlich werden durch die Steuervorteile die Einbußen geschmälert, aber es sind und bleiben einfach nur Verluste.

Im schlimmsten Fall könnte es sein, dass das Finanzamt die Verluste nicht anerkennt, da die Gewinnerzielungsabsicht fehlt – in diesem Fall müssten Sie mit uneingeschränkten Verlusten leben.

Es ist natürlich möglich, nur zeitweise Verluste zu haben, wenn Sie z.B. anfänglich hohe Instandhaltungskosten übernehmen müssen. In diesem Fall bekommen Sie einen Teil dieser anfänglichen Kosten zurück und können die Steuerlast damit senken. Dies gilt aber nur für die erste Zeit, da Sie danach das Ziel haben sollten, Gewinn zu machen. Ihre dauerhaft erzielte Nettokaltmiete muss daher immer höher als Ihre Kosten sein.

Kleiner Tipp: Planen Sie auch etwas Spielraum für Tilgungen ein, z.B. zwei Prozent vom Kreditbetrag im ersten Jahr, danach etwas niedrigere Zinsanteile. Genaue Werte können Bank und Steuerberater berechnen.

Überschätzte Steuervorteile

Oftmals werden die zeitweiligen Steuervorteile beim Immobilienkauf überschätzt, weil generell die eigene Steuerlast falsch berechnet wird. Häufig werden 45 Prozent vom angefallenen Verlust angesetzt, allerdings beträgt der relevante Steuervorteil oft nur 15 oder 25 Prozent vom Verlust. Sie müssen damit rechnen, dass Ihr Einkommen sinken könnte, sodass auch zwingend der Steuervorteil geringer ausfällt.

Ziehen Sie unter Umständen einen Steuerfachmann hinzu, um Ihre Situation einschätzen zu können. Wichtig ist, dass dieser Experte unabhängig vom Vermittler bzw. Verkäufer der Wohnung ist.

8. Finanzierung und Eigenkapital – diese Faktoren sollten passen

Ob eine Eigentumswohnung zu Ihnen passt oder nicht, ist von vielen Faktoren abhängig. Sie passt grob gesagt zu Ihnen, wenn

  • Kaufpreis, Mieteinnahmen sowie möglichen Kosten und Risiken der Instandhaltung gut geprüft wurden,
  • mehrere Banken auf dieser Basis bereit für eine Finanzierung sind,
  • diese Finanzierungsangebote direkt von der Bank und nicht vom Verkäufer kommen.

Generell gelten die folgenden Regeln, die Sie in Bezug auf Finanzierung und Eigenkapital beachten sollten:

  • Eine Eigentumswohnung sollte nie ohne Eigenkapital erworben werden, da das Risiko für einen derartigen Kredit schlichtweg zu hoch wäre. Das gilt auch dann, wenn die Mieteinnahmen höher sind als die gesamten Kosten.
  • Zum Gesamtkaufpreis sollten Sie noch mindestens 30, besser 40 Prozent Ihres eigenen Geldes einkalkulieren, das Sie zusätzlich investieren müssen.
  • Lassen Sie sich auch von Ihrer Hausbank ein Finanzierungsangebot unterbreiten. Auf diese Weise können Sie vergleichen und wissen (aufgrund Ihrer persönlichen Situation auf Ihrem Gehaltskonto), wie Sie eingeschätzt werden, wie hohe Belastungen Sie monatlich (der Bank zufolge) vertragen können. Generell sollten Sie sich mehrere Angebote einholen.
  • In einem Kreditantrag müssen alle Angaben korrekt sein, da falsche Angaben stets zu Ihren Lasten gehen.

9. Referenzen einholen und schwarze Schafe vermeiden

Es gibt immer ein paar schwarze Schafe, weswegen Sie sich nicht nur über die Wohnung, Lage, Ausstattung und Co. informieren sollten, sondern auch über

  • Verkäufer
  • Makler
  • Vermittler
  • Hausverwaltung

Sie können hierfür folgende Schritte durchgehen:

  • Suchen Sie im Internet Informationen über die Person oder das Unternehmen.
  • Fragen Sie bei Ihrer Hausbank oder bei Immobilienverbänden und Verbraucherschutzzentralen nach.
  • Fragen Sie konkret nach Referenzen und telefonieren Sie eigenständig mit diesen Referenzpersonen.
  • Ist ein Vermittler auch gleichzeitig ein Finanzberater, lassen Sie sich schriftlich bestätigen, wie viel Honorar bei einem Abschluss der Finanzierung von der Bank an ihn gezahlt wird. Verweigert der Vermittler diese Auskunft, könnte Sie das misstrauisch machen. Besondere Vorsicht ist geboten, wenn dieses Honorar (mit dem Maklerhonorar) bei 10 oder noch mehr Prozent liegt.

10. Notar- und Kaufvertrag – Notar auswählen und extern prüfen lassen

Sollte es zum Kauf kommen, bestehen Sie darauf, dass Sie den Entwurf für den Kaufvertrag mindestens 14 Tage vorher erhalten, ehe beim Notar die Beurkundung ansteht. Diese Frist ist bei Verträgen zwischen Verbraucher und Unternehmer gesetzlich vorgeschrieben. Achten Sie außerdem auf die folgenden Tipps:

  • Kaufvertrag extern prüfen: Der Kaufvertrag sollte stets extern geprüft werden, z.B. von einem Anwalt, der auf Immobilienrecht spezialisiert ist. Dessen Einwände sollen in jedem Fall berücksichtigt werden, darauf können Sie bestehen. Scheuen Sie auch die Kosten nicht, denn ein ungünstiger Kaufvertrag könnte Sie im Zweifel auch ein Vielfaches kosten.
  • Notar auswählen: Sie zahlen den Notar und haben daher auch das Rest, diesen auszuwählen. Es muss kein Notar gewählt werden, der beispielsweise vom Verkäufer bevorzugt wird. Das gilt gerade, wenn ein Vermittler betont, dass er den Notar gut kennt. Jeder Notar kann einen Kaufvertrag für eine Wohnung entfernen und ohne zusätzliche Kosten für Sie beurkunden. Ein Notar ist verpflichtet, Neutralität zu wahren und Ihnen alles zu erläutern, wenn etwas unklar ist. Eine wirtschaftliche Beratung darf vom Notar dagegen nicht vorgenommen werden.
  • Prüfen Sie Entwürfe ggfls. mehrfach: Wenn ein Kaufvertrag geändert wurde, sollten Sie sich diesen von Ihrem Berater auch mehrfach vorlegen lassen. Erst Recht, wenn Sie noch ein eher unerfahrener Käufer sind, sollten „das klären oder regeln wir bei der Beurkundung“ nicht akzeptiert werden. Klären Sie alle Details vorab mit einem fachkundigen Berater. Auch überraschende Änderungen am Vertrag, die während der Beurkundung vorgenommen werden, müssen Sie nicht akzeptieren, sondern können die Beurkundung für Stunden oder Tage unterbrechen.
  • Mit Personen erschienen: Am Tag der Beurkundung müssen Sie nicht zwangsweise alleine erscheinen, sondern können eine vertraute Person mitnehmen. So haben Sie auch die Chance, als Laie besser gegen die entsprechend andere Seite argumentieren oder Bedenken äußern zu können.

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